Bất động sản 2017 có thể suy thoái?

Dự kiến sẽ có khoảng 40000 căn hộ được chào bán trên thị trường bất động sản 2017 - 2018. Điều này có thể gây ra hiện tượng thừa cung và áp lực về giá mạnh.

Thị trường bất động sản 2017 vẫn là kênh thu hút các nhà đầu tư cá nhân. nhưng đồng thời cũng sẽ bị phân hóa mạnh. Nhiều dự án có ưu thế về tài chính, sản phẩm mới sẽ tiêu thụ thuận lợi.

Căn hộ thuộc phân khúc trung và cao cấp cạnh tranh quyết liệt

Thời điểm cuối năm, nỗi lo về tiêu thụ căn hộ trung và cao cấp đã thực sự rõ nét.

Từ thời điểm đầu năm, Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) đã đưa ra cảnh báo. Phân khúc thị trường bất động sản cao cấp có dấu hiệu cung vượt cầu. Nếu trước đây, những dự án căn hộ trung – cao cấp tập trung chủ yếu ở các khu vực đô thị mới như quận 2, quận 7. Thì trong năm 2016 rất nhiều dự án tập trung ở tuyến đường bờ tây sông Sài Gòn được ra mắt. Từ đường Nguyễn Hữu Cảnh đến Bến Vân Đồn ước tính có khoảng 20000 căn hộ cao cấp. Ngoài ra còn rất nhiều dự án trong nội thành.

Những dự án này vừa cạnh tranh, vừa lấn át những dự án căn hộ trung-cao cấp khác, khiến tình trạng dư cung đã xảy ra. Các chủ đầu tư đã sớm nhận ra điều này. Nên khi chào bán, họ luôn có các chương trình khuyến mãi lớn kèm theo như:

• Tặng phẩm giá trị: xe hơi BMW, xe Vespa, Iphone 7...
• Chiết khấu cao 5 – 9% cho người mua sớm.
• Chiết khấu thêm cho khách hàng cũ mua dự án mới hoặc giới thiệu khách hàng.

Thị trường bất động sản hiện đang có sự cạnh tranh quyết liệt giữa các chủ đầu tư cùng các nhà môi giới trong việc tìm nguồn khách hàng tiêu thụ.

Theo nhận xét của HoREA cùng một số chuyên gia bất động sản. Thị trường gặp rủi ro chủ yếu ở phân khúc căn hộ cao cấp. Phân khúc trung bình và nhà xã hội giá dưới 1 tỷ hiện đang có nhu cầu rất cao. Các công ty nghiên cứu thị trường cũng nhận xét rằng. Thị trường nhà đất đang sôi động từng ngày. Với việc công bố thống kê lượng tin rao bán bất động sản TPHCM 9 tháng qua tăng gần gấp đôi so với cùng kỳ năm ngoái. Người có dòng tiền nhàn rỗi vẫn đang tìm nhà mặt phố để đầu tư và xem đó là kênh đầu tư an toàn.

Tuy nhiên, nếu xem xét nhiều góc độ. Khả năng thị trường bất động sản 2017 sẽ hạ nhiệt, thậm chí có thể lâm vào tình trạng khó khăn không kém năm 2013.

 Thi trường bất động sản 2017 mang nhiều nỗi lo

Để sự phát triển của bất động sản trở nên bền vững. Mức tăng của thị trường phải phù hợp với sự gia tăng của nền kinh tế, hoặc đi chậm một bước. Tuy nhiên thị trường bất động sản từ 2014–2016 lại có mức tăng vượt trội so với nền kinh tế.

Số lượng dự án và sản phẩm rất nhiều, vượt quá khả năng tiêu thụ của thị trường. Điều này sẽ tạo ra hiện tượng dư cung và thiếu nguồn cầu để phát triển kinh tế.

Ước tính từ 2011-2015 có 200000 căn hộ tồn kho. Hiện nay, theo thống kê sơ bộ thì cả nước có hơn 4000 dự án, với 460 triệu m2 sàn. Tương đương  khoảng 3 triệu căn hộ, Nguồn vốn ước tính khoảng 4,5 triệu tỷ đồng. Riêng TPHCM đã có 1219 dự án với tổng diện tích lên đến 5000ha, diện tích sàn 45 triệu m2, khoản 316000 căn hộ.

Một điều đáng quan tâm là sự tham gia của các nhà đầu cơ sử dụng vốn vay ngân hàng rất nhiều trên thị trường, và có nhu cầu thoát hàng khi nhận căn hộ.

Theo CBRE, gần 60% khách hàng là đầu cơ. Nhưng thực tế diễn ra là khi bàn giao, giá căn hộ có hiện tượng chững lại và sụt giảm. CBRE cũng cho biết trong quý III, giá các dự án đã hoàn thành đa số giá trị giảm trung bình 2,6%.

Giá giảm không đến từ chất lượng căn hộ không tương xứng. Mà do những nhà đầu cơ không có nhu cầu sử dụng, đầu tư cho thuê gặp khó khăn nên họ buộc tìm cách thoát hàng. Dự kiến thị trường  vào 2017, nguồn cung sẽ tăng và lượng cầu giảm mạnh do nhiều người sẽ nhận căn hộ bàn giao và có nhu cầu thoát hàng để trả nợ.

Một con số đáng chú ý là năm 2012, thống kê 26 doanh nghiệp niêm yết trong lĩnh vực bất động sản có hàng tồn kho quy thành tiền là 36.700 tỷ đồng, đến tháng 6/2016, chỉ với 16 doanh nghiệp niêm yết đã có lượng hàng tồn kho lên tới 82.823 tỷ đồng, đồng thời nợ lên đến 160.956 tỷ đồng. Điều này cho thấy, đi kèm với sự tăng trưởng đầu tư thì nguồn vốn vay còn tăng mạnh hơn.

Để thanh toán khoản nợ, các công ty bất động sản không còn đường nào khác ngoài việc đẩy mạnh bán hàng, ngay cả khi thị trường không thuận lợi. Dự kiến sẽ có khoảng 40.000 căn hộ chào bán vào năm 2017 - 2018, sẽ tạo ra thừa cung và áp lực giảm giá mạnh.

Ngoài ra, nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng vốn được xem có vai trò quyết định trong việc phát triển thị trường bất động sản sẽ gặp nhiều khó khăn và thu hẹp đi so với giai đoạn 2015 – 2016. Các ngân hàng thương mại hầu như sẽ không còn dư địa về nguồn vốn ngắn hạn đổ vào thị trường bất động sản theo quy định mới của Ngân hàng Nhà nước áp dụng vào tháng 1/2017.

Vẫn còn cơ hội cho đầu tư bất động sản

Mặc dù nguồn cung vẫn còn là 1 mối quan ngại. Cũng như vốn tín dụng đổ vào thị trường, nhưng bất động sản năm 2016 được đánh giá khá thành công ở tất cả các phân khúc.

Tại TPHCM, thời điểm 3 quý đầu năm đã có khoảng 23800 căn hộ được mở bán, nhà phố và biệt thự khoảng 4700 căn.

Năm 2016 cũng ghi nhận sản phẩm biệt thự và căn hộ nghỉ dưỡng vốn đình trệ nhiều năm đã đạt mức tiêu thụ tăng mạnh. Mặc dù biệt thự nghỉ dưỡng ven biển có mức giá tương đối cao, trị giá khoảng 10-35 tỷ đồng, nhưng vẫn mang rất nhiều tiềm năng thu hút nhiều nhà đầu tư.

 Năm 2017, các chủ đầu tư có thể vẫn tiếp tung ra thêm nhiều sản phẩm mới. Điều này sẽ làm nguồn cung gia tăng mạnh và sẽ xuất hiện các nhà đầu tư thứ cấp bán ra khi nhận bàn giao nhà, tạo nên hiện tượng dư cung và giá sẽ giảm.

Tuy nhiên đối với nhiều nhà đầu tư cá nhân thì bất động sản là kênh đầu tư quen thuộc và hứa hẹn sinh lợi nhuận cao hơn so với các kênh đầu tư khác.